Eine rasche und tiefgreifende Reduzierung der CO2-Emissionen von Gebäuden wird sehr hohe Investitionen in die thermische Sanierung erfordern. Dies bringt unterschiedliche Herausforderungen für verschiedene Konstellationen von Haushalten mit sich. Die meisten einkommensschwachen Haushalte mieten Wohnungen in Gebäuden von (gemeinnützigen, börsennotierten oder privaten) Vermieter:innen, wodurch das Mieter-Vermieter-Dilemma entsteht. Theoretisch können Vermieter:innen einen Großteil ihrer Investitionen in die Energieeffizienz (die „energetischen Mehrkosten“) durch eine Erhöhung der Miete wieder hereinholen. Und theoretisch kann es sich ein Haushalt leisten, diese zu bezahlen, weil es den Einsparungen auf seiner Energierechnung entspricht. Dabei wird jedoch der Prebound-Effekt ignoriert (Sunikka-Blank und Galvin, 2012), der das folgende Dilemma verursacht.

Bewohner:innen heizen durchschnittlich 30 Prozent weniger, als es dem errechneten Energiekennwert des Gebäudes entspricht. Dieses Phänomen wird Prebound-Effekt genannt. Wobei der Effekt umso stärker auftritt, je schlechter der Energiekennwert ist. Vereinfacht: Aufgrund der schlechten Energieeffizienz wird beim Heizen gespart. Deshalb kann es zu falschen Erwartungen bei Energieeffizienzmaßnahmen kommen: Da Sanierungen keine Energie einsparen können, die gar nicht verbraucht wird, ergeben sich Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen.

Derzeit können Vermieter:innen die Mehrkosten einer energetischen Sanierung an die Mieter:innen weitergeben, da sich theoretisch deren Heizkosten um etwa diesen Betrag reduzieren. Aber einkommensschwache Haushalte heizen ihre Wohnungen nicht vollständig. Sie würden daher feststellen, dass sich ihre Rechnungen erheblich erhöhen würden, wenn sie für die theoretische Senkung ihrer Energiekosten nach einer Energieeffizienzsteigerung zusätzlich zahlen müssten.

Auch die staatliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen kann hier nur bedingt helfen, da die Vermieter:innen die erhaltenen Fördermittel von den auf die Miete umlegbaren Kosten abziehen müssen. Sie haben demnach nur den Aufwand für die Beantragung, müssen lediglich ihre Sanierungsmaßnahmen an die Vorgaben des jeweiligen Förderprogrammes anpassen, profitieren aber nicht finanziell davon.

Erschwerend kommt hinzu, dass viele Mehrfamilienhäuser bei den Bewohner:innen eine Mischung aus einkommensschwachen und wohlhabenden Mieter:innen aufweisen. Wenn Vermieter:innen für die energetische Sanierung für einkommensschwache Mieter:innen subventioniert werden sollen, müsste eine Art gerechte Formel gefunden werden, die dies berücksichtigt. Darüber hinaus heizen auch viele Haushalte mit mittlerem Einkommen aufgrund des Prebound-Effekts ihre Wohnungen derzeit nicht vollständig. Wenn sie gezwungen sind, nach einer energieeffizienten Nachrüstung zusätzliche Miete zu zahlen, während einkommensschwächere Haushalte dies nicht müssen, könnte sich dies negativ auf die Akzeptanz auswirken.

Weiter gilt es zu berücksichtigen, dass es sich bei vielen Vermieter:innen nicht um einzelne Personen handelt: Es gibt immer mehr sogenannte Eigentümergemeinschaften in Deutschland. Entscheidungen darüber, ob nachgerüstet und wie auf finanzielle Anreize reagiert werden soll, können daher in Abstimmung zwischen den Parteien schwieriger zu treffen sein.

Aufgrund der geschilderten Situation bei Mieter:innen und Vermieter:innen haben die unterschiedlichen Anreizstrukturen einen direkten Einfluss auf den Entscheidungsprozess dieser beiden Gruppen in Bezug auf den Energieverbrauch. Bekannt ist, dass die Beteiligung des Mietsektors an der Energiewende gewisse Herausforderungen mit sich bringt.